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「立地の可能性は、情報と調査で裏付けをとれ」

めぼしい物件が決まったら、商圏を設定してみましょう。

商圏とは出店する物件の位置を起点に、自店にお客様が来店してくれる範囲のことです。

商圏を決める時に準備するものは、なるべく丁目や番地まで詳しくのっている地図(ただし、住宅地図は不可)、赤鉛筆を用意します。

商圏設定の方法は、昔は店舗を起点にした円を書いて設定していましたが、最近では円を描くことは変わりませんが、実際に人や車の流れを見ながら、時間で判断するようになってきました。なぜこのように変わってきたかというと、信号や道幅、歩きやすさ、交通量などによってお店の場所までの時間が異なることから、実際の時間で判断するようになってきたのです。

商圏の設定方法

【徒歩圏の物件】

一次商圏は約5分の距離で歩いても苦にならない距離を指し、一番利用率が高い商圏と言えます。二次商圏は約10分の距離を指しますが、二次商圏は目的を持ってわざわざ来ていただける商圏を言います。

【車の場合】

一次商圏は約10分の距離で、車をわざわざ車庫から出しても苦にならない距離であり、二次商圏は20分の距離を指し、目的を持ってわざわざ来ていただける商圏を言います。

そして、実際に歩いてみたり、車で走ってみたりして、実際に地図に距離と道筋を赤鉛筆で記入して商圏を決めていきます。

ここで注意しなければならないのは、徒歩圏の場合、駅や大きな交差点、踏切、トンネルなどで道筋が分断されるということです。たとえば出店物件が駅の北口にあり、南側の距離も歩いて、10分ぐらいだから商圏になると考える人がいますが、これは間違いです。駅をまたいで反対側の南口までくることは人をかき分けたり、階段を上り下りしたりと、実際の時間だけでなく、お店にたどり着くまで苦労することになるので、この場合は商圏としては考えにくいのです。

商圏設定の例

具体的な例として、郊外やロードサイドなどの駐車場を持つ立地についての商圏についてお話しします。

1)出店したいお店の駐車場の入口から車で10分圏を第一次商圏に設定します。15分圏を第二次商圏とします。ただし、地域によっては20分や30分かけても来てくれる地域 もある事も事実です。実際に調査をして、様々な情報を総合して商圏を設定します。

2)用意するもの ・ 縮尺が細かい地図(細い通りが細かく記載されているもの) ・ マーキング するため蛍光ペン ・ 時間を計るための時計 ・ 車

3)用意ができたら、実際に時間を計りながら車を走らせてみます。

4)第一次商圏と第二次商圏を車で移動し、地図に走って来た道をマーキングします。

5)建っている建物と住んでいる住人などを観察し地図に記入します。その際のポイントを以下に挙げます。

◆建物の種類を見るポイント

イ)駐車場に止まっている車の台数及び駐車場のスペースから、車の一世帯当たりの保有台数を把握し、だれが、車を利用しているのかを想定します。例えば、車が2台で新築 住宅であれば、ご主人と奥様で一台ずつ、3台であれば子供、古い住宅で規模が大き ければ、3台で祖父母、ご主人、奥様、4台以上でその子供というように想定してみる と、ターゲットを設定する上で役立ちます。

ロ)戸建て住宅 新築か年数が経っている古い住宅かによって異なります。新築の場合、若い夫婦が多 く、古い建物の場合はある程度子供も大きくなっているファミリーや二世帯のファミリーが多いでしょ う。新築の住宅が多い場合は、夫婦共働きの方が居住しているケースが多く、お金に 若干の余裕がある場合があります。業態としては、アルコール主体の居酒屋、パブ、バ ーなどの飲食店ではなく、ちょっとしゃれたレストランや専門店で客単価的には1,500~ 2,500円前後、金土日の集客が高いと思われます。 古い建物の場合は、お年寄りと同居のケースがあり、和食の業態が受け入れられやす いでしょう。しかし、ファミリーはある程度、核家族化しており、子供も成人していたりし て、家族での行動があまり望めない場合もあることから、この場合は、子供をターゲット にするか、親、主婦をターゲットにするかによって業態が異なります。高級業態もこの地域では成立する可能性が高いと思われます。

ハ)分譲マンション

ロ)と同じく新旧を確認する必要があります。

ニ)公団住宅 低所得の方が多いか、お年寄りが多い場合がありますから、低価格帯の業態となりま す。特にお年寄りが多い場合は、事業の一般的な業態の成立性はかなり低く、例え ば、シルバ-向けの低下価格な宅配の弁当屋が有効です。また、若い方でも所得が低いので低価格のファーストフードや弁当屋などが業態としてあげられます。

ホ)ロードサイドの企業 ロードサイドの企業には、車のディラー、ガソリンスタンド、ドラッグストアー、スーパー、 ショッピングセンター、病院などがあります。これらの企業については入店し、そこに来 ている客層やそこで働くスタッフを観察します。これらの人びともターゲットとなります。 できれば、この中の繁盛店に関しては、時間帯で入店状況を確認する事もお忘れな く。例えば、駐車場の車の台数を把握するとそのお店のピークが掴め、また、その時に お店に入ればどのようなお客様が来ているのかも把握することができるからです。 このチェックを行うことで、お店の営業時間の設定の材料にしたり、時間帯ごとにターゲ ットを設定する材料になるのです。

◆住人を見るポイント

服装、年齢層、男女比などを見て客層を判断する必要があります。

◆店前通行量と車の車種

平日と週末を分けて、一日の前面通行量や車種を見てみましょう。車種はトラック、自家 用車。営業車と大まかに3つに分類すると駐車場の台数やターゲットがわかってきます。 トラックが多い産業道路などのロードサイド店舗は、トラックをターゲットと思うかもしれま せんが、駐車場スペースがかなり必要となるため、賃貸物件ではかなり事業としては難し いと考えて下さい。 次に営業車が多い場合は、サラリーマンやOLの利用が見込まれますし、自家用車が多 い場合は主婦やファミリ-をターゲットとすることができます。

◆踏切に注意

踏切では商圏は分断される可能性が高いことに注意します。

◆学校や病院などの施設

●学校は、大学か専門学校が対象となります。学校名と駐車場の有無を確認しましょう。 自動車通学の大学生をお客様として取り込むことができます。

●病院は総合病院であれば、入院患者のお見舞い帰りのお客様や看護婦がターゲット となりますし、個人開業医で小児科や産婦人科が多いところは小さい子供が多い町でフ ァミリーも若い方が多いということが考えられます。ただし、この場合は病院が新しかった り、きれいであることが見るポイントとなります。

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